6月19日，中国房地产报记者从北京驱车到地处河北省东北部、承德市最南端的兴隆县，导航显示北京到兴隆全程约142.26公里，用时预计2小时22分钟。到达目的地时正值中午最热的时候，那些在建楼盘并没有因为炎热而放缓施工，路上只见三三两两换班休息的工人。
记者走进当地一家楼盘的售楼处，里面人头攒动，中老年人占全部参观者的80%。记者从售楼处工作人员口中得知，该楼盘于6月16日开始认筹，认筹者中在北京暂不能置业的外地客群只占10%，以养老度假为目的的中老年意向客群占大多数。看好兴隆的人们坚信，等到高铁开通，从兴隆到北京酒仙桥站只需要18分钟。届时，北京外溢的购买者一定还会增加。
被问及北京外溢人群如何在这里买房，销售顾问表示，本地人首付30%，外地人首付50%，只需要缴纳一年河北社保即可。“没有在河北工作也不用等一年，有专门补缴社保的机构，多花1万多元就有购房资格了。”
“我们项目当前是按照本地住宅均价9000元/平方米进行销售，其他品牌的项目也在这个价格区间。”记者算了一笔账，兴隆平均房价为9000元/平方米，买一套80平方米的小户型，总价为72万元，首付50%，即需要付36万元。相比燕郊、大厂、涿州等其他环京地区，这个价格很有诱惑力。
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过去是“伪环京”，现在是“真洼地”
一年前的2017年3月前后，正是北京2016年“9•30”楼市调控半年后的日子，外溢的需求让环京多地的房价达到了历史高峰，燕郊新房一度飙高到近4万元单价，好景不长，在随后“3•17新政”及联动的一系列调控政策叠加作用之下，环京的河北地区房价快速降温。对于在北京没有购房资格或是承受不起北京房价的刚需来说，在环京地区购置房产是早晚的事。但对于打算投资的购房人来说，环京地区的房价则面临着太多的不确定性。“兴隆的房价低，刚起步，此前也没有过多的炒作，可以说没有什么水分。” 中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云认为。
不过，最大的吸引力并不在价格。
从去年开始，融创、中冶、碧桂园、荣盛等知名房企扎堆进驻兴隆，给原本沉寂的兴隆房地产市场带来了活力。在此之前，兴隆一直是环京地区里尴尬的存在，还有专家给出了兴隆是“伪环京”的判断。
原因就两点：
一、都市圈的辐射半径应该在70-90公里之内，兴隆县到北京的距离显然超过了这个区间，因此从地理位置来说，兴隆不在北京都市圈范围之内。
二、兴隆所在的承德属于生态功能区，所以并不是北京对外疏解产业、人口的主要承接地。
但反方认为，条件已经在变化，高铁会打破这两个硬约束。2019年开通的京沈高铁在兴隆设站，很大程度上降低了都市圈辐射半径理论的可信度，随着高铁开通，从兴隆站到北京酒仙桥站或只需18分钟，用时间来丈量，原本地理位置的计算方法就显得过时了。
清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波在接受记者采访时表示，作为环京区域内的半小时休闲度假圈，兴隆不仅仅本身具有承载力，而且具有辐射中枢的辐射力。有高铁、高速，两山两湖的支撑，兴隆区域内旅游跟周边的旅游会很好地衔接，承载着大北京区域休闲度假的重任。
地理资料显示，兴隆自然条件优越，是远近驰名的避暑“凉岛”、生态之都，全县森林覆盖率达71.2%。兴隆官方网站称，兴隆曾被划为“清东陵后龙风水禁地”，封禁达254年。兴隆溶洞风景区、奇石谷、六里坪国家森林公园、青龙潭、雾灵山风景区、国家天文台兴隆站、九龙潭自然风景区等都是兴隆区域内著名的旅游景点。
房企就是被兴隆天然的优势和交通所吸引，纷纷入驻。房企本身的资源引入，对兴隆未来价值的提升会形成良性循环的增值闭环，房地产企业人士就这样认为。
中冶置业集团有限公司北京公司总经理魏志宏就表示，除了做好普通产品的配套，医院、康养、学校，普通的生活设施，我们还会把兴隆最大的价值点——“自然资源”完整保留，将其更大的价值挖掘出来。
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开发商运营能力和2019大行情
对于兴隆这类城市楼市的成长，易居研究院智库中心研究总监严跃进称总体上看好，这是环京市场崛起的一个重点板块。尤其是承德和北京市场的高铁建设力度大，未来基础设施改善情况好，所以本身房地产市场的投资价值就比较大。对于这一点来说，体现了此类区域发展机会的增加。但未来也要警惕楼市炒作的现象，同时土地市场的管控预计还会严厉，房地产企业在拿地方面需要把握各类周期风险。
一般来说，确定了一个城市的价值洼地后，主要就看进驻的房企们如何运营了。记者采访中，一位当地业内人士透露，现在已知进驻的房企中，中冶是自己的土地。碧桂园、融创等品牌房企则是从本地小开发商处收购来的地块，有的社区规划和产品户型已定形，大开发商冠名出售，产品的血统和品质要如何保证，存在一些不确定性。
记者调查获知，目前在兴隆开发的房地产项目中，文旅产品较多。其中中冶置业开发的项目就有两处，有定位于“文旅+康养+地产”的长城十里•春风镇，和定位于城市群外溢刚需人群的红石郡；融创则在雾灵山南麓开发了轻奢度假公寓的兴隆•融创城；星空房地产开发了全国首家天文科普题材的特色小镇文化旅游景区。
对于这些进驻兴隆的房地产企业来说，开发完了项目，关键还要看消费者是否买账。“我们家是老北京，现在是4口人住在金台路的筒子楼里，位置还不错，就是太挤。在北京是买不到什么好区域的大房子了，看到公众号上推荐了这里，就过来看看改善需求。”记者在售楼处采访的刘女士说道。“这里的空气、环境我觉得还不错，个人感觉更适合我们上了岁数的退休人员用来养老居住。主要是积蓄在这里够买房了。”
同刘女士一起来的杨女士家住东大桥的一处四合院，她也是为了改善居住需求和养老来看房。“环境和交通我就不多说了，这就是这些开发商的卖点嘛，我现在考虑的是以后建设起来的配套是不是会像前期宣传的一样完善，上了年纪尤其看中医疗这一块的配套。”
房地产分析专家郭毅认为，北京周边的文旅地产项目，更多依托于北京外溢的度假休闲人群，一些老年人会选择长期居住。正因为这样，开发商在开发项目时，需配套一些综合性的设施，延伸出日常消费商业方面的需求。
再过一年后，即2019年10月份，高铁就正式开通，兴隆新城会成为一个高铁小镇。已经买了房和正在看房人都认为，兴隆房价会持续出现一条上涨曲线，而在高铁通车前后，会有一波大行情出现。是否如此，时间会证明。
但一个好消息是，为填补兴隆商业空白，当地政府正在计划引入产业合作。